Como ganhar dinheiro com opções de imóveis Para muitos americanos, imóveis, na forma de uma casa familiar ou propriedade de aluguel, é a sua maior classe de investimento. Esses investidores muitas vezes percebem imóveis como um dos investimentos mais seguros e confiáveis em um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e uma grande incerteza. Em vez de comprar propriedades reais, os investidores podem considerar enterrar opções de imóveis como uma forma de investir no setor imobiliário a um custo menor e com menos despesas. Um olhar realista no cálculo de lucros em imóveis Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos e ver que em 5 anos aumentou em valor de 100.000 a 300.000 e concluiu triplicar o valor do investimento. No entanto, esta análise simples perde as despesas relacionadas com a rotina, que podem incluir encargos de financiamento para compra de imóveis, pagamentos de juros mensais, taxas de registro e imposto de selo, impostos sobre a propriedade. Comissões para agentes durante a compra ou venda, taxas de associação mensal, manutenção e reparos, seguros e outros impostos locais aplicáveis (por exemplo, imposto sobre ganhos de capital na venda ou valorização de propriedade acima de um certo nível que qualifica o proprietário para um imposto sobre patrimônio). Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos da propriedade é substancialmente reduzida e pode não ser totalmente compreendida pelo investidor comum (relacionado: Como calcular seus retornos de investimento). Os desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender o imóvel mais tarde. Por exemplo, uma nova rodovia barulhenta ou um pico no crime pode desvalorizar a propriedade. (Relacionados: os fatores mais importantes para investir em imóveis) Uma maneira mais baixa de investir e lucrar em imóveis é através de opções de imóveis. O que é uma opção de imóveis Uma opção de propriedade real é um contrato especialmente concebido entre duas partes (um comprador e um vendedor). O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar uma propriedade, por um período de tempo especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar a propriedade durante o período de tempo especificado. Pelo direito desta opção, o comprador paga ao vendedor uma opção premium. Se o comprador decidir comprar o imóvel (em outras palavras, exercer a opção de imóveis), o vendedor deve vender a propriedade ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente. Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções oferecem muitas opções ao comprador. Eles podem ser exercidos no início (tipo americano), mantidos até a expiração da opção. Ou vendido para um segundo comprador antes do vencimento. As opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em imóveis residenciais comerciais ou high-end. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e negociação de baixo custo e oportunidades de investimento para os compradores, com benefícios limitados para os vendedores. Exemplo de um Comércio de Opções Imobiliárias Aqui está uma análise abrangente do risco e recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tenha 500.000 e queira comprar uma terra para a qual o vendedor quer 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas: 1) O construtor pode aumentar 1,5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes 2) O construtor pode obter licenças necessárias para o desenvolvimento residencial ou comercial ou outra subdivisão da propriedade 3) O construtor pode arrecadar dinheiro e obter Autoriza antes que outro construtor compre a terra. Nesta situação, uma opção imobiliária é apropriada. Para um custo não reembolsável definido (chamado de prémio de opção de imobiliário ou a contrapartida) de cerca de 25.000, o construtor pode inserir um contrato de opção de imobiliário com o vendedor. A opção imobiliária permite ao construtor bloquear o preço de venda da propriedade em 2 milhões ao longo de um período de 6 meses. Durante esse tempo, o construtor pode arrecadar dinheiro, obter permissões e comprar a propriedade (gastando um total de 2 milhões mais o prêmio de opção de 25.000), afastar-se da propriedade (e perder os 25.000), ou vender a opção para outra Comprador por um preço negociável. De qualquer forma, o vendedor fará um adicional de 25.000 da propriedade. O contrato de opção de imóveis incluirá as seguintes condições: detalhes da propriedade (localização, tamanho e outras especificações) duração do contrato (6 meses a partir da data de negociação) premium da opção ou valor da contraprestação (25.000 não reembolsáveis pagos pelo comprador ao vendedor no Data de negociação) preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (2 milhões) Para a duração de 6 meses do contrato, existem quatro cenários possíveis. Cenário 1: o construtor é aprovado para um empréstimo bancário de 1,5 milhão. Ele também confirma que pode obter as permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade a um preço predeterminado de 2 milhões. O vendedor recebe 2 milhões de euros mantém o prêmio de opção adicional de 25.000. Cenário 2: Após 2 meses, o construtor descobre que não poderá obter uma licença de desenvolvimento. Nos próximos 4 meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por 2 milhões. O construtor vende a opção de imóveis para o novo partido por um novo preço de 30.000. O novo partido substitui o construtor no contrato de opção original. O novo partido exerce a opção e compra a propriedade por 2 milhões. O vendedor recebe 2 milhões do novo partido e mantém o prêmio de 25 mil opções do construtor. O construtor vendeu a opção por 30.000 e, portanto, faz 5.000 e não é selado com uma propriedade que ele não pode usar. Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que procura aproveitar a valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de 2 milhões aumentar para 2,2 milhões em 5 meses, o comprador da opção se beneficiará ao exercer a opção de comprar o imóvel e depois vender o imóvel (2,2 milhões - 2 milhões - 25,000 175,000). No entanto, em vez de entrar na propriedade e todas as taxas, impostos e custos associados, que diminuirão o lucro de 175.000, a opção comprador pode, em vez disso, vender a opção para uma nova parte disposta a comprar a propriedade. À medida que o preço da propriedade subjacente aumenta, o preço da opção de imóveis também aumentará no que é chamado de delta). O comprador pode vender a opção em um novo prémio que inclui a alteração no valor da propriedade. O comprador da opção original pode vender a opção por 200.000 para o novo comprador. O novo comprador estará disposto a pagar 200.000, porque significa que o preço de compra total da propriedade será de 2,2 milhões (2 milhões pagos ao vendedor original da opção do proprietário do imóvel, mais 200.000 para o titular da opção existente). No final da transação, o proprietário obtém 2 milhões mais o prêmio de opções de 25 mil, a compra original da opção ganha com 175,000 e a compra de novas opções compra as propriedades desejadas às taxas atuais do mercado. Cenário 4. O construtor não é capaz de garantir um empréstimo ou licença. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde a opção premium. Contudo, o comprador conseguiu evitar um investimento ruim de 2 milhões pagando o prémio de 25 000 (apenas 1,25% do valor do negócio real). O vendedor se beneficia em 25.000 durante o período de opção de 6 meses e continua a procurar um comprador. Em todos os casos, uma vez que o vendedor entre em um contrato de opções de imóveis. O vendedor já não tem opções para vender a propriedade e a que preço. O vendedor deve aguardar a decisão dos compradores de exercer a opção. É por isso que o vendedor recebe e mantém a opção premium antecipada. As opções de imóveis oferecem um método de menor custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes sem supervisão regulamentar externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. O padrão pelo vendedor de opções é um dos principais desafios nos acordos de opções de imóveis. Nesses casos, o recurso exclusivo dos compradores é um processo judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros passados sobre participantes de opções de imóveis é outro desafio. Os investidores de opções de imóveis também devem considerar despesas adicionais, como taxas para serviços legais, como a elaboração e registro do contrato.20 Investimentos: Fideicomissos de Investimento Imobiliário (REITs) O que é isso, se você quiser investir no setor imobiliário, mas você também Já tem uma casa ou não tem dinheiro suficiente para comprar um agora. A resposta é REITs. REITs vendem como ações nas principais bolsas e investem em imóveis diretamente através de propriedades ou hipotecas. Uma grande vantagem para REITs é que eles recebem considerações fiscais especiais. Além disso, eles geralmente oferecem inversores de alto rendimento, bem como um método altamente líquido de investir em imóveis. Há uma grande variedade de REITs, mas você pode dividi-lo em três categorias principais: REITs de capital próprio - Os REITs de capital investiram e possuem propriedades (assim responsáveis pelo patrimônio ou valor de seus ativos imobiliários). Suas receitas provêm principalmente de seus imóveis. REITs de hipoteca - REITs de hipoteca negociam em investimentos e propriedade de hipotecas de imóveis. Estes REITs emprestam dinheiro para hipotecas aos proprietários de imóveis, ou investem em (compra) hipotecas existentes ou títulos garantidos por hipotecas. Suas receitas são geradas principalmente pelo interesse que ganham nos empréstimos hipotecários. REITs híbridos - REITs híbridos combinam as estratégias de investimento de REITs e REITs de hipotecas ao investir em propriedades e hipotecas Existem mais de 300 REITs de capital aberto que operam nos Estados Unidos, cujo volume de negociação diário médio tem quadruplicado nos últimos três anos, Atingindo mais de 280 milhões de dólares. O rendimento médio de dividendos de um REIT é de 9-12. Objetivos e Riscos Os REITs podem ser usados para atender a uma ampla gama de objetivos dentro do setor imobiliário. Eles permitem que você se concentre em diferentes setores de imóveis, como residencial versus comercial. Eles permitem segmentar diferentes áreas geográficas. E os REITs geralmente foram pensados para acompanhar de perto o desempenho de ações de pequenas e médias empresas. Ainda assim, não importa o que o mercado faça, o desempenho de um REIT é determinado pelo valor de seus ativos imobiliários. Esta é uma grande vantagem para um REIT - seu desempenho não está correlacionado com outros ativos financeiros, como ações e títulos. Como resultado, os REITs geralmente são menos voláteis e oferecem algum grau de proteção contra inflação. Como comprá-lo ou vendê-lo Como mencionamos anteriormente, os REIT vendem como ações nas principais bolsas. Portanto, eles geralmente podem ser comprados através de uma corretora, com serviço completo ou desconto. As comissões para comprar REIT geralmente são as mesmas que as taxas de ações comuns. Não há investimento mínimo para a maioria dos REITs, embora você precise comprar as ações em blocos pares de 10 ou 100. Além disso, muitas corretoras exigem que os clientes tenham pelo menos 500 para abrir uma conta e negociar ações ou REITs. 13 Os dividendos são mais elevados do que os de ações comuns. 13 O desempenho de um REIT segue o mercado imobiliário mais próximo do que segue o mercado de ações.13 Os dividendos são tributados à mesma taxa que a renda, de modo que os dividendos mais altos significam que você provavelmente pagará mais impostos. 13 Os REIT hipotecários tendem a fazer mal à medida que as taxas de juros aumentam.
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